A crescente adoção de veículos elétricos no Brasil levanta uma questão prática que afeta diretamente condomínios, construtoras e investidores imobiliários: como garantir a infraestrutura necessária para a recarga sem conflitos condominiais?
O Estado de São Paulo respondeu a essa demanda com a promulgação da Lei nº 18.403, publicada no Diário Oficial do Estado em 19 de fevereiro de 2026. A norma entrou em vigor na data de sua publicação e assegura ao condômino o direito de instalar estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga de garagem privativa, tanto em edificações residenciais quanto em comerciais. Abaixo, analisamos os principais pontos da legislação e seus reflexos práticos.
O artigo 1º da lei é direto: o condômino tem o direito de implantar, às suas próprias expensas, uma estação de recarga individual em sua vaga de garagem privativa. O exercício desse direito, no entanto, está condicionado ao cumprimento de quatro requisitos técnicos:
Compatibilidade elétrica: a instalação deve ser compatível com a carga elétrica da unidade autônoma, o que exige uma avaliação prévia da capacidade do sistema elétrico do apartamento ou da sala comercial.
Conformidade normativa: o equipamento deve observar as normas da distribuidora local de energia elétrica e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo segurança e padronização técnica.
Profissional habilitado: a execução deve ser realizada por profissional qualificado, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) — documentos que formalizam a responsabilidade técnica pela obra.
Comunicação prévia: antes da implantação, o proprietário deve comunicar formalmente a administração do condomínio. Essa comunicação não equivale a um pedido de autorização — é uma notificação que permite ao condomínio acompanhar e fiscalizar o cumprimento dos requisitos técnicos.
Entre as disposições de maior impacto prático, destaca-se o tratamento dado à convenção condominial. O § 2º do artigo 1º estabelece que a convenção pode regulamentar a forma de comunicação, os padrões técnicos aplicáveis e a responsabilização por eventuais danos ou consumo excessivo — mas não pode vedar a implantação da estrutura de recarga.
Essa proibição, contudo, não é absoluta: o condomínio pode recusar o pedido, desde que apresente justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada. Recusas genéricas, baseadas na preferência da maioria ou na ausência de previsão expressa na convenção, não encontram respaldo na nova lei.
Em caso de recusa imotivada ou discriminatória, o § 3º do mesmo artigo faculta ao morador apresentar representação perante os órgãos públicos competentes.
A norma também impõe uma obrigação prospectiva ao mercado imobiliário. Empreendimentos cujos projetos forem aprovados após a entrada em vigor da lei deverão prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima para suporte à instalação futura de carregadores por seus condôminos ou usuários.
A regulamentação técnica dessa exigência será definida por ato do Poder Executivo estadual, em etapa posterior à publicação da lei. Ainda que os parâmetros específicos estejam pendentes de regulamentação, a obrigação já existe, e incorporadoras, construtoras e arquitetos envolvidos em projetos em fase de aprovação ou desenvolvimento precisam considerar essa exigência já na etapa de projeto elétrico, evitando revisões onerosas em fases posteriores.
A Lei nº 18.403/2026 traz reflexos concretos para diferentes públicos:
Condôminos e proprietários: o direito à implantação da estrutura de recarga está garantido por lei estadual, independentemente do que disponha a convenção condominial. Cumprir os requisitos técnicos — especialmente a habilitação do profissional e a comunicação formal prévia — é o caminho mais seguro para exercer esse direito sem conflitos.
Administradoras e síndicos: a convenção condominial deve ser revisada para disciplinar adequadamente o processo de comunicação, os padrões técnicos exigidos e a responsabilidade pelo consumo e por eventuais danos. A ausência de regulamentação interna pode gerar insegurança para ambos os lados da relação.
Incorporadoras e construtoras: projetos em fase de aprovação precisam ser analisados à luz da nova exigência de capacidade elétrica mínima. Ainda que a regulamentação técnica esteja pendente, a obrigação legal já está em vigor.
Investidores imobiliários: imóveis com infraestrutura preparada para veículos elétricos tendem a se tornar progressivamente mais valorizados à medida que a demanda por essa tecnologia avança no mercado. A lei reforça e antecipa essa tendência no segmento imobiliário paulista.
A Lei nº 18.403/2026 reduz o espaço para conflitos condominiais sobre o tema e cria um caminho mais claro para proprietários e usuários de veículos elétricos. Para condomínios, construtoras e investidores, o momento é de revisão de documentos, adequação de projetos e planejamento estratégico diante de uma tendência que se consolida no mercado imobiliário paulista.
